Lexikon: Wertermittlung von Immobilien

Abstandsfläche

Abstandsflächen sind festgelegte Flächen zwischen zwei Gebäuden bzw. zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Die Größe der notwendigen Abstandsflächen richtet sich nach der Art der Bebauung und ist in den Landesbauordnungen geregelt. Sie sollen eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Gebäude sicherstellen und dienen auch als vorbeugende Brandschutzmaßnahme.

Alterswertminderung

Die Wertminderung eines Gebäude wegen Alters erfolgt üblicherweise linear auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude. Die Alterswertminderung wird durch ausgeführte oder unterlassene Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen beeinflusst.

Arrondierung

Unter Arrondierung versteht man die Einbeziehung unmittelbar angrenzender Flächen an ein bestimmtes Grundstück. Sie ist oft mit einer neuen Grenzziehung und entsprechenden Änderungen im Grundbuch verbunden, kann aber auch dadurch vorgenommen werden, dass mehrere Grundstücke ohne Änderung der Grenzen oder Grundbucheinträge in der Hand eines Eigentümers vereinigt werden.
Arrondierung kann der Verbesserung des Grenzverlaufs dienen, der besseren Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur (Erschließung, Wege, Kanalisation, etc.) oder grundsätzlich den Wert des ursprünglichen Grundstückes durch die größere Fläche vermehren.

Außenanlagen

Außenanlagen sind mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen. Dazu gehören Einfriedungen, befestigte Flächen, Ver- und Entsorgungsanlagen (zwischen Haus und Grundstücksgrenze) und nicht bauliche Anlagen (z.B. Gartenanlagen, Gartenteich).

Baulast

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis bei den Bauämtern geführt, jedoch werden sie nicht im Grundbuch verzeichnet. Eine Baulast kann wieder gelöscht werden. Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.
Baulasten bilden unter Umständen erhebliche wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung. Die Baulast ersetzt aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten.

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten machen in der Regel zwischen 10% und 20% der Gesamtkosten eines Hauses aus. Sie werden den reinen Baukosten hinzugerechnet. Zu den Baunebenkosten zählen zum Beispiel:

• das Architektenhonorar, Kosten der Statiker und Prüfingenieure
• Gebühren für das Baugenehmigungsverfahren, Bauabnahme
• Vermessungskosten

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist ein Recht zugunsten einer bestimmten Person. Sie ist ein nicht vererbbares, nicht veräußerliches Recht, zum Beispiel:

• Nutzungsrecht
• Unterlassungspflicht
• Duldungspflicht

Besondere wertbeeinflussende Umstände

Besondere wertbeeinflussende Umstände sind alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Zustandsmerkmale eines Bewertungsobjektes (z.B. Baumängel und Bauschäden).

Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen.

Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten sind die Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) regelmäßig erforderlich sind. Sie setzen sich zusammen aus den Verwaltungskosten, den Betriebskosten, den Instandhaltungskosten, dem Mietausfallwagnis und der Abschreibung. Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben hierbei unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung des auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallenden Anteils des (Grundstücks)Reinertrags berücksichtigt.

Bodenwertermittlung

Bei der Immobilienwertermittlung ist die Bodenwertermittlung bei allen normierten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert) notwendig. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen zu ermitteln.
In der Regel erfolgt dies auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren. Neben bzw. anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen in der Regel alle zwei Jahre ermittelt.

Dauerwohnrecht, Dauernutzungsrecht

Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht sind veräußerliche und vererbliche Rechte zur Nutzung einer bestimmten Wohnung bzw. von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit ist das dingliche Recht auf unmittelbare, jedoch beschränkte Nutzung einer Sache. Das deutsche Sachenrecht unterscheidet verschiedene Dienstbarkeiten an Grundstücken:

• den Nießbrauch als umfassendes Nutzungsrecht
• die dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zustehende Grunddienstbarkeit
• die einer bestimmten Person zustehende beschränkte persönliche Dienstbarkeit
• das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Energieausweis

Ein Energieausweis ist für Wohngebäude und Nichtwohngebäude stufenweise je nach Gebäudeart und Baualter verpflichtend. Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, gibt Auskunft über Heiz- und Warmwasserkosten sowie den Zustand der Gebäudehülle. Mietern und Käufern wird so ermöglicht, den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude zu vergleichen.
Gebäudeeigentümer müssen einen Energiepass erstellen lassen, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung bauen, verkaufen oder vermieten wollen. Das gilt sowohl für bestehende Wohnimmobilien als auch für Büro- und Dienstleistungsgebäude. Für Neubauten sind Energiepässe nichts Neues. Hier gilt die Pflicht schon seit 2002.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren. Es dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Berechnung der kapitalisierten Erträge die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Einnahmen und Ausgaben).
Anwendung findet es  bei Grundstücken, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

• Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
• Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser)
• gemischt genutzte Immobilien
• gewerbliche Objekte

Flurkarte

Die Flurkarte ist Bestandteil des Liegenschaftskatasters. In den Flurkarten sind die Liegenschaften (Flurstücksgrenzen, Flurstücksnummer, Gebäude, Nutzungsarten und wesentliche topographische Gegenstände) zeichnerisch dargestellt. Die Flurkarte wird heute i.d.R. als automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) in digitaler Form geführt.

Flurstück

Ein Flurstück oder eine Katasterparzelle (Parzelle) ist die kleinste Buchungseinheit im Liegenschaftskataster. Es bezeichnet einen amtlich vermessenen und in der Regel örtlich vermarkten Teil der Erdoberfläche, der in Flurkarten, Liegenschaftskarten und Katasterbüchern nachgewiesen wird.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GFZ wird in den planungsrechtlichen Vorschriften (Bebauungsplan) festgelegt.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, welches in schriftlicher oder elektronischer Form geführt werden kann. In ihm werden die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige Rechte und Lasten des Grundstücks erfasst, die mit diesem verbunden sind. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und das Bestandsverzeichnis gliedert sich wie folgt:

Erste Abteilung: Eigentümer, Erbbauberechtigte, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile oder des Gemeinschaftsverhältnisses und die Grundlagen der Eintragung.

Zweite Abteilung: alle Lasten und Beschränkungen, Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen

Dritte Abteilung: enthält die Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit ist ein Recht zugunsten eines anderen Grundstückseigentümers. Sie ist ein vererbbares und veräußerliches Recht, zum Beispiel:

• Nutzungsrecht ( Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, Wegerecht)
• Unterlassungspflicht: zur Untersagung, zum Bebauungsverbot, Aussichtsrecht, Gewerbeausübungsverbot
• Duldungspflicht: zur Duldung zu naher Bauwerke, Bäume

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Gebäudegrundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GRZ wird in den planungsrechtlichen Vorschriften (Bebauungsplan) festgelegt.

Grundstück

Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren, in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehenden Flurstücken bestehen.

Herstellungskosten, Herstellungswert

Der Herstellungswert wird durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts oder der Bruttogrundfläche des Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so errechneten Gebäudeherstellungswert ist noch der Wert von besonderen Bauteilen (z.B. Dachgauben) und Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.

Jahresnettomiete

Der Mietzins pro Jahr, aus dem die Betriebs- und Heizkosten vollständig ausgegliedert sind. Diese Nettomiete wird auch Grundmiete oder Nettokaltmiete genannt.

Kataster

Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke. Es wird bei den Katasterämtern geführt. Das Liegenschaftskataster besteht aus den Katasterbüchern und Katasterkarten. Sie werden heute bei den Katasterbehörden überwiegend in automatisierter Form geführt, als Automatisiertes Liegenschaftsbuch (ALB) und als Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK). Buchungseinheit des Katasters ist das Flurstück. Die im Liegenschaftsbuch aufgenommenen Eigentümer erhält das Liegenschaftsamt vom Grundbuch.
Einblick in das Kataster wird jedermann gewährt. Für die Abfrage personenbezogener Daten (Eigentumsverhältnisse) muss wie beim Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden.

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins bzw. der Liegenschaftszinssatz findet Anwendung bei den verschiedenen Wertermittlungsverfahren für Immobilien, insbesondere bei den Varianten zum Ertragswertverfahren. Er wird vom Gutachterausschuss anhand von vergangenen Markttransaktionen ermittelt. Der Liegenschaftszinssatz kann als marktübliche Renditeerwartung, oder Zinssatz einer alternativen Anlage interpretiert werden und als solcher auch aus der Beurteilung der Mieteinnahmen und dem Kapitalzinssatz hergeleitet werden.

Marktanpassungsfaktor

Nach §194 BauGB ist das Ziel aller in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschriebenen Wertermittlungsverfahren, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss der „vorläufige Sachwert“ (Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors, der heute deutschlandweit von vielen Gutachterausschüssen für die verschiedenen Objektarten in einheitlichen und differenzierten Modellen im Rahmen der Kaufpreissammlung abgeleitet wird. Erst durch Verwendung dieser Faktoren ist es möglich, mit dem Sachwertverfahren marktgerechte Werte von Immobilien zu ermitteln.

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.

Mietfläche

Die Wohnfläche (oder Mietfläche) dient i.d.R. als Grundlage zur Berechnung für die Miete (Kaltmiete) und die Abrechnung der Betriebskosten (Nebenkosten) einer Wohnung. Auch für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Preis pro Quadratmeter die Berechnungsgrundlage. Seit dem 1. Januar 2004 ist eine neue Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) in Kraft.  Die Wohnfläche wurde bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet. Sobald aber nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen am Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der neuen WoFlV anzuwenden.

Nießbrauch

Nießbrauch gibt dem Begünstigten das Recht den Nutzen aus einer Sache zu ziehen, zum Beispiel:

• Zuwendungsnießbrauch
• Ernteerzeugnisse
• Vermächtnisnießbrauch
• Mietzinsen
• Vorbehaltsnießbrauch

Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten, die auf einem Grundstück ruhen, werden nicht im Grundbuch eingetragen. Zu den öffentlichen Lasten zählen zum Beispiel:

• Grundsteuer
• Schornsteinfegergebühren
• Gebühren für die Straßenreinigung
• Erschließungsbeiträge
• Kanalgebühren

Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag, beinhaltet die Regelungen zur Überlassung von Grundstücken und Gebäuden gegen ein Entgelt (Pacht). Im Vergleich zum Mieter, hat der Pächter den Vorteil, dass er das Recht hat einen Ertrag aus dem Vertragsgegenstand zu erwirtschaften. Dieser Erlös bzw. Umsatz steht dem Pächter zu, wie zum Beispiel bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken. Pachtverträge werden i.d.R. langfristig geschlossen.

Rauchmelder

Immer mehr Bundesländer schreiben Rauchmelder vor. In einer Änderung der Landesbauordnung ist geregelt, dass in Hessen seit dem 1.September 2005 die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern in Neubauwohnungen gilt. Die Nachrüstpflicht für den Altbestand gilt seit 2014. Bestehende Wohnungen sind seit diesem Zeitpunkt durch den Besitzer entsprechend auszustatten.

Reinertrag

Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag ist auch die Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes.

Rohertrag

Der Rohertrag umfasst alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung. Dies sind insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren. Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage von Bodenwert und Gebäudeherstellungskosten ermittelt. Es wird bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken ohne direkten Renditebezug angewendet, zum Beispiel für:

• eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
• Eigentumswohnungen

Teilgrundstück, Teilungsvermessung

Ein Teilgrundstück ist die Fläche eines Grundstückes bzw. Flurstückes, die durch die Teilung im Zuge einer Vermessung und Eintragung in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs zu einem handelbaren Grundstück wird. Die Vermessung führt ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Katasteramt durch.
Soll das Teilgrundstück Gegenstand eines Kaufvertrages werden, muss es auf einem Teilungsentwurf (Lageplan) so genau durch entsprechende Linienziehung und Vermaßung gekennzeichnet werden, dass bei der Vermessung der Wille der Vertragsparteien nachvollzogen werden kann. Dieser Lageplan wird Bestandteil des Kaufvertrages und ist gesondert zu unterschreiben. Bei der Erstellung des Teilungsentwurfes ist die ausführende Vermessungsstelle behilflich.
Der Übergang des Eigentums am Teilgrundstück auf den Erwerber setzt den Vollzug der Teilungsvermessung und damit der rechtlichen Existenz des neuen Grundstückes voraus.

Überbau

Als Überbau bezeichnet man die Überschreitung der Grundstücksgrenze durch eine bauliche Anlage. Ein Überbau der gegen geltende Bauvorschriften verstößt, braucht nicht geduldet zu werden.
Liegt kein Verstoß vor und kann dem Bauherren weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden, hat der Grundstücksnachbar (nach §912 BGB) den Überbau zu dulden. Dies gilt nicht, wenn der betroffene Nachbar vor oder sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
Er kann jedoch als Entschädigung eine jährlich im Voraus zahlbare Rente verlangen und sie im Grundbuch des anderen Eigentümers als Reallast absichern lassen.
Die Berechnung der Rente erfolgt immer auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaues. Spätere Wertsteigerungen des Grundstücks erhöhen die Rente nicht. Deshalb ist es ratsam, einen höheren Zinssatz für die Berechnung der Überbaurente anzusetzen. Der BGH hat zum Beispiel einen Zinssatz von 10% akzeptiert.

Umrechnungskoeffizient

Umrechnungskoeffizienten kommen in der Wertermittlung zur Anwendung, um z.B. das Bewertungsgrundstück mit einem Referenzgrundstück zu vergleichen und dabei die wertrelevanten Abweichungen zu berücksichtigen.
Bei der Bodenwertermittlung kommen z.B. die GFZ- Umrechnungskoeffizienten zur Anwendung, wenn das Richtwertgrundstück eine andere GFZ hat als das Bewertungsgrundstück. Umrechnungskoeffizienten werden von Gutachterausschüssen ermittelt oder finden sich in der einschlägigen Fachliteratur.
Bei der Mietwertermittlung können in ähnlicher Weise Umrechnungen mittels Koeffizienten erfolgen, um Abweichungen bei der Größe von Wohnungsflächen oder Ladenflächen, der Tiefe von Läden gegenüber der Fläche der zu bewertenden Räume zu berücksichtigen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das zuständige Finanzamt, dass für ein bestimmtes Grundstück keine aktuell fälligen steuerlichen Verpflichtungen (z.B. Grunderwerbsteuer) bestehen. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung eines Eigentümerwechsels im Grundbuch.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren. Hier wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen von vergleichbaren Objekten und Grundstücken abgeleitet. Voraussetzung hierfür sind aber hinreichende Übereinstimmungsmerkmale, wie Lage, Nutzung, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit und sonstigen Zustandsmerkmalen. Abweichende wertbeeinflussende Merkmale der Vergleichsgrundstücke werden durch Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt (Indexreihen und Umrechnungsfaktoren). Anwendung findet es bei der Wertermittlung von:

• Typenhäusern (Reihenhäusern)
• Eigentumswohnungen
• Garagen und Stellplätzen

Verkehrswert

Der Begriff „Verkehrswert“ wird gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich klar geregelt: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, ist also der Wert, zu dem unter gegebenen Umständen eine Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit verkauft werden könnte. Grundlage für die Ermittlung sind zahlreiche Vorschriften und Gesetze sowie Daten aus eigenen Recherchen. Dies sind z.B. das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung, die Bewertungsrichtlinien, die Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen, aktuelle Liegenschaftszinssätze, Indextabellen der Gutachterausschüsse, die rechtlichen Verhältnisse, die bau- und planungsrechtliche Situation, der Mietspiegel, Vergleichsmieten, die Festlegungen zum Umwelt-, Denkmal- und Gewässerschutz, die Baukostentabellen, der aktuelle Baupreisindex und die Hinweise aus der aktuellen Fachliteratur.

Versicherungswert 1914

Der Versicherungswert 1914 (auch Feuerversicherungswert) ist der fiktive Wert (in Reichsmark), den man 1914 für das (heutige) Gebäude bezahlt hätte. Er bildet die rechnerische Grundlage für die Bestimmung des richtigen Versicherungswertes. Er stellt den Wiederbeschaffungswert inklusive Baunebenkosten der baulichen Anlagen dar, wobei der Bodenwert nicht berücksichtigt wird.

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind

• die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
• die Kosten der Aufsicht sowie
• die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung

Wertermittlungsrichtlinien

Wertermittlungsrichtlinien enthalten Hinweise zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Ihre Anwendung soll eine objektive Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen. Sie bieten auch Hilfestellung zur Bewertung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen für die Gutachterausschüsse. Aber auch für Sachverständige ergeben sich nützliche Hinweise. Die Anlagen enthalten:

• Wertermittlungsformulare
• Normalherstellungskosten (NHK)
• Bewirtschaftungskostenkatalog
• durchschnittliche Gesamtnutzungsdauern (GND) der verschiedenen Gebäudearten
• Vervielfältigertabellen für das Ertragswertverfahren
• Schema für die Ermittlung der Bruttogrundfläche (BGF)
• Alterswertminderungstabellen
• Diskontierungsfaktoren
• Abschreibungsdivisoren
• Mustererbbauvertrag
• Berechnungshinweise im Bereich des Erbbaurechts
• Umrechnungskoeffizienten

Die Richtlinien sind zu beachten, wenn sie angeordnet wurden.

Wertermittlungsverfahren

Es gibt drei normierte Verfahren, nach denen der Wert einer Immobilie zu ermitteln ist. Die Auswahl der Verfahren orientiert sich an der Art der Nutzung oder der Art der Bebauung:

• Vergleichswertverfahren orientiert sich an realistischen Kaufpreisen
• Ertragswertverfahren orientiert sich an nachhaltig erzielbaren Erträgen
• Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellkosten des Gebäudes

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt die Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken, von Rechten an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Die Verordnungsermächtigung ist Bestandteil des Baugesetzbuch (BauGB). Zweck der ImmoWertV soll die einheitliche Anwendung gleicher Grundsätze bei der Verkehrswertermittlung und bei Ableitung der dafür erforderlichen Daten sein. Sie ist verbindliche Norm für alle Fälle der Ermittlung von Verkehrswerten, bei denen in Gesetzen auf den Verkehrswert nach§194 BauGB verwiesen wird. Das gilt auch für die Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren.

Wohnfläche

siehe Mietfläche

Zins

Der Zins ist das Entgelt das der Schuldner für die Nutzung von Vermögen (Sach- oder Finanzgut) über einen bestimmten Zeitraum an den Gläubiger zahlt. I.d.R. handelt es sich um den Geld- oder Darlehenszins. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich in der Marktwirtschaft nach Angebot und Nachfrage an den Geld- und Kapitalmärkten, nach der Höhe des Kreditausfallrisikos, nach Art und Rangstelle der Absicherung (Rangverhältnis) und nach der Dauer der Zinsfestschreibung. Verträge (z. B. Darlehensvertrag, Mietvertrag) bilden hierfür die rechtliche Grundlage.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist. Die Zwangsversteigerung dient der Durchsetzung des Anspruchs eines Gläubigers mit staatlichen Machtmitteln. Er hat die Möglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und so seinen Anspruch zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum sowie grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht).
Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen Anspruchs erfolgen.
Im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt, zielt die Zwangsversteigerung auf die Verwertung der Substanz.